1. Τι πραγματεύεται ο νέος νόμος περί ρυθμίσεως αυθαιρέτων (Ν. 4014/2011);
Σύμφωνα με τον νεοσύστατο νόμο περί ρυθμίσεως αυθαιρέτων (Ν. 4014/2011) απαγορεύεται η μεταβίβαση και η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο, στο οποίο έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή ή αλλαγή χρήσης. Αυτό μεταφράζεται στο ότι για κάθε πώληση, ενοικίαση, δωρεά, διαθήκη, μεταβίβαση ακινήτου είναι υποχρεωτική η τεχνική έκθεση μηχανικού, με την οποία θα βεβαιώνεται η νομιμότητα του. Έμμεσα λοιπόν η νομιμοποίηση είναι υποχρεωτική, διότι αν δεν γίνει κινδυνεύουμε να επιβαρυνθούμε με έξτρα πρόστιμα.
2.Τι όφελος έχω εάν νομιμοποιήσω το αυθαίρετό μου;
Το νέο νομοσχέδιο δίνει την ευκαιρία στους ιδιοκτήτες των ακινήτων χωρίς οικοδομική άδεια, ή με υπέρβαση των όρων δόμησης να “νοικοκυρέψουν” την περιουσία τους και να δώσουν επιπλέον αξία σε αυτήν. Η τακτοποίηση-νομιμοποίηση ισχύει για 30 χρόνια.
3.Γιατί να το νομιμοποιήσω; Τζάμπα έξοδα…
Ένα ακίνητο που παραβαίνει τους όρους δόμησης, και είναι γραμμένο στο όνομα μας, και πρόκειται να μεταβιβαστεί (με δωρεά, πώληση, κληρονομιά) στα παιδιά μας ή σε κάποιον ξένο, χρειάζεται νέα συμβόλαια και βεβαίωση Μηχανικού ότι δεν φέρει παρανομίες. Εάν δεν έχουμε κάνει τακτοποίηση του αυθαίρετου ακινήτου, τότε θα μας ζητηθεί από τον συμβολαιογράφο πράξη τακτοποίησης και θα παγώσει η διαδικασία μεταβίβασης μέχρι να γίνει η τακτοποίηση.
Σε περίπτωση που δεν θέλουμε να τακτοποιήσουμε το αυθαίρετο, θα πρέπει να γνωρίζουμε ότι τα πρόστιμα που επιβάλλονται σε περίπτωση που μας ανακαλύψουν είναι:
A. Πρόστιμο ανέγερσης = 30% της αξίας του ακινήτου κατά το χρόνο διαπίστωσης της παράβασης (τετραγωνικά μέτρα x τιμή ζώνης).
B. Πρόστιμο Διατήρησης = 5% της αξίας του ακινήτου, κατά το χρόνο διαπίστωσης της παράβασης (τετραγωνικά μέτρα x τιμή ζώνης), πολλαπλασιασμένο με τα χρόνια διατήρησης του.
4.Πόσο είναι το πρόστιμο για τη νομιμοποίηση;
Εξαρτάται από το είδος της αυθαιρεσίας.
Α. Αρχικά για όλες τις περιπτώσεις χρειάζεται ένα παράβολο για αυθαίρετη κατασκευή/χρήση.
- 500€ για κτίριο/χρήση μέχρι 50τ.μ. ή για κτίριο κύριας και μοναδικής κατοικίας μέχρι 100τ.μ.
- 1.000€ για κτίριο/χρήση άνω των 50τ.μ. και μέχρι 100τ.μ. ή για κτίριο κύριας και μοναδικής κατοικίας άνω των 100τ.μ. και μέχρι 200τ.μ.
- 2.000€ για κτίριο/χρήση άνω των 100τ.μ. και μέχρι 1.000τ.μ.
- 4.000€ για κτίριο/χρήση άνω των 1.000τ.μ. και μέχρι 2.000τ.μ.
- 6.000€ για κτίριο/χρήση μεγαλύτερη των 2.000τ.μ. επί ποινή απαραδέκτου, για κάθε αυτοτελή ιδιοκτησία.
Β. Το κυρίως πρόστιμο υπολογίζεται με 11 συντελεστές βαρύτητας, τους οποίους πολλαπλασιάζεται μεταξύ τους. Σε κάθε συντελεστή από τους 11 παρακάτω, διαλέγεται σε ποια περίπτωση ανήκετε και κρατάτε τον αριθμό της παρένθεσης. Εάν δεν πληρείτε τον συντελεστή απλά τον προσπερνάτε.
- Χρήση κτηρίου
- Κύρια και μοναδική κατοικία, μεταποίηση πρωτογενούς τομέα (0,4)
- Άλλη κατοικία Τ.Ζ. ≤1.000€ (0,5)
- Άλλη κατοικία Τ.Ζ. >1.000€ (0,6)
- Τουρισμός, βιομηχανία (0,6)
- Υπηρεσίες (0,6)
- Εντός σχεδίου ή οικισμού:
- Ναι (1,0)
- Όχι (1,7)
- Πρόχειρη κατοικία (κενό)
- Οικοδομική άδεια (χρονολογία):
- Ναι (1,0)
- Όχι (2,0)
- Αλλαγή χρήσης:
- Ναι (1,4)
- Όχι (1,0)
- Υπέρβαση δόμησης:
__________________________: τετραγωνικά κύριων χώρων
__________________________: τετραγωνικά βοηθητικών χώρων
- < 50% της επιτρεπόμενης δόμησης (1,0)
- 50 έως 100% της επιτρεπόμενης δόμησης (1,3)
- 100 έως 200% της επιτρεπόμενης δόμησης (1,6)
- > 200% της επιτρεπόμενης δόμησης (1,9)
- Υπέρβαση καθ’ ύψος:
__________________________: εκατοστά
- < 20% του επιτρεπόμενου ύψους (1,2)
- > 20% του επιτρεπόμενου ύψους (1,4)
- Υπέρβαση κάλυψης:
__________________________: τετραγωνικά μέτρα
- < 20% της επιτρεπόμενης κάλυψης (1,2)
- 20% της επιτρεπόμενης κάλυψης (1,4)
- Παραβίαση πλάγιων αποστάσεων:
- < 20% της υποχρεωτικής απόστασης Δ (1,2)
- > 20% της υποχρεωτικής απόστασης Δ (1,4)
- Κολυμβητική Δεξαμενή (πισίνα):
__________________________: τετραγωνικά μέτρα
- εμβαδού <35τ.μ ή για ΑΜΕΑ ή με πυροσβεστικό κρουνό (0,5)
- Κοινωνικός Συντελεστής:
- Για κύρια και μοναδική κατοικία ΑμεΑ (>67%), σε συνδυασμό με εισοδηματικά κριτήρια (έως 8.000 € ατομικό εισόδημα και έως 12.000 οικογενειακό εισόδημα) (0,5)
- Παλαιότητα:
- Αυθαίρετη Κατασκευή ή Χρήση μέχρι 31/1/1983 (0,15)
- Από 31/1/1983 έως 31/12/2003 (0,8)
Αποτέλεσμα = γινόμενο συντελεστών επιλογής (τελικός συντελεστής).
Πρόστιμο= Τελικός συντελεστής * τ.μ. υπέρβασης κάλυψης *τιμή ζώνης*15%.
Προσοχή στα τ.μ. υπέρβασης κάλυψης αθροίζεται τα τ.μ. κύριων χώρων συν το 50% των τ.μ. των βοηθητικών χώρων.
Στην περίπτωση της πισίνας εάν δεν ανήκετε στα ΑΜΕΑ, τότε υπολογίζετε επιπλέον 80€/τ.μ. στο πρόστιμο.
Γ. Επιπρόσθετα πληρώνετε 500€ για κάθε επιπλέον παράβαση (εκτός των παραπάνω) που θα εντοπιστεί.
Δ. Ειδικά για αυθαίρετες κατασκευές μικρότερες των 20τ.μ. πληρώνετε:
- Εντός σχεδίου με Τ.Ζ.<2.500€ ➜ 2.000€
- Εντός σχεδίου με Τ.Ζ.≥2.500€ ➜ 3.000€
- Εκτός σχεδίου ➜ 1.500€
Έκπτωση 20% δίνεται εφόσον πληρωθεί το πρόστιμο εφάπαξ στην πρώτη δόση (εξαιρούνται οι αυθαίρετες κατασκευές κάτω των 20τ.μ.).
4.Σε πόσο καιρό πρέπει να καταβάλλω τα χρήματα;
Ο αριθμός των δόσεων καταβολής του ενιαίου ειδικού προστίμου καθορίζεται σύμφωνα με δήλωση του ενδιαφερομένου στην αίτηση του, ως εξής:
- για ακίνητα κατοικίας είκοσι οχτώ (28) μηνιαίες ή δέκα (10) τριμηνιαίες δόσεις
- για ακίνητα άλλης χρήσης τριάντα τέσσερις (34) μηνιαίες ή δώδεκα (12) τριμηνιαίες δόσεις.
5.Σε περίπτωση που καθυστερήσει μία δόση υπάρχει προσαύξηση;
Ναι. Για κάθε καθυστέρηση καταβολής επιβάλλεται προσαύξηση 1%.
6.Ποιά ακίνητα εξαιρούνται;
Εξαιρούνται τα ακίνητα, στα οποία έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές ή έχουν εγκατασταθεί αυθαίρετες χρήσεις:
α) που υφίστανται προ του 1955
β) που έχουν εξαιρεθεί από την κατεδάφιση με το ν.1337/1983
γ) που έχουν νομιμοποιηθεί με τον ν.1337/1983 ή τον ν. 1577/1985, ή τον ν. 1512/1985
δ) των οποίων έχει ανασταλεί η κατεδάφιση, σύμφωνα με τον ν. 1337/1983, χωρίς όμως να έχει απορριφθεί με απόφαση του αρμοδίου κατά περίπτωση οργάνου η αίτηση για την εξαίρεση από την κατεδάφιση ή
ε) για τις οποίες έχει περατωθεί η διαδικασία διατήρησης κατά τις διατάξεις του ν. 3775/2009 ή του ν. 3843/2010 και για το χρονικό διάστημα που προβλέπεται σε αυτές ή
στ) για τις οποίες έχει περατωθεί η διαδικασία καταβολής του ενιαίου ειδικού προστίμου.
7. Ποιες περιπτώσεις μη-νόμιμων κατασκευών δεν εμπίπτουν στις ρυθμίσεις περί αυθαιρέτων; Τι θα συμβεί με αυτές;
∆εν ρυθμίζονται αυθαίρετες κατασκευές και χρήσεις που έχουν εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε δάσος, αιγιαλό, καταπατημένο χώρο, κοινόχρηστο χώρο, ζώνη ασφαλείας, δημόσιο κτήμα, αρχαιολογικό χώρο στον οποίο απαγορεύεται η δόμηση, ρέμα, κοντά σε κορυφογραμμή και σε διατηρητέο κτίριο. Οι κατασκευές αυτές παραμένουν άμεσα κατεδαφιστέες.
8. Ως ιδιοκτήτης κάποιας μη-νόμιμης κατασκευής, τί πρέπει να κάνω αν επιθυμώ την ένταξή της στις ρυθμίσεις περί αυθαιρέτων;
Ο πολίτης απευθύνεται σε μηχανικό που έχει πρόσβαση στο ηλεκτρονικό σύστημα του ΤΕΕ. Ο μηχανικός κάνει αυτοψία, αναλαμβάνει τη συλλογή των στοιχείων που απαιτούνται για την συμπλήρωση της αίτησης υπαγωγής στη ρύθμιση και υπολογίζει το «προσωρινό πρόστιμο».
9. Η μη-νόμιμη κατασκευή μου είναι σε σημείο, για το οποίο εκκρεμεί απόφαση σχετικά με το αν είναι δασικό ή όχι. Μπορώ να το δηλώσω;
Ναι. Το ακίνητο μπορεί να δηλωθεί. Αν όμως προκύψει –βάσει των δασικών χαρτών- ότι βρίσκεται σε δασική έκταση, τότε αυτομάτως εξαιρείται της διαδικασίας ρύθμισης (σε όποιο στάδιο και αν βρίσκεται αυτή).
